SCI à l'IR ou à l'IS 2026 : comparatif, seuils, cas d'usage

SCI à l'IR ou à l'IS, le bon choix.

Une SCI est par défaut à l'impôt sur le revenu (transparente) : les associés sont imposés directement sur leur quote-part de revenus fonciers. L'option à l'IS rend la SCI redevable de l'impôt société (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) et permet d'amortir le bien. L'IS est avantageux pour la capitalisation, l'IR pour la distribution et la revente à long terme.

1. IR par défaut, IS sur option

La SCI (société civile immobilière) est par défaut transparente fiscalement : elle ne paie pas d'impôt, ses associés sont imposés directement sur leur quote-part de résultat. Sur option, la SCI devient redevable de l'impôt société (IS) comme une société commerciale. Ce choix structure toute la stratégie patrimoniale.

2. Tableau comparatif

Comparatif fiscal SCI à l’IR vs SCI à l’IS, huit critères clés
Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Taux d'imposition	TMI + 17,2 % PS	15 % puis 25 %
Amortissement	Non	Oui
Location meublée	Interdite	Autorisée
Plus-value revente	Particuliers (abattement)	Professionnelle (tax forte)
Déficit	Imputable 10 700 €	Reportable illimité
Distribution de dividendes	Non applicable	Flat tax 30 %
Comptabilité	Simple	Commerciale complète
Coût annuel	200-400 €	1 500-2 500 €

3. SCI à l'IR en détail

Imposition directe des associés sur leur quote-part (transparence)
Revenus fonciers déclarés sur 2044 (micro-foncier ou réel)
Déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € avec bonus rénovation énergétique)
Plus-value à la revente = régime particuliers avec abattements par durée
Location meublée interdite (bascule automatique à l'IS)

4. SCI à l'IS en détail

Impôt société : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà
Amortissement du bien et du mobilier possible, puissant levier fiscal
Location meublée autorisée
Distribution sous forme de dividendes : flat tax 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS)
Comptabilité commerciale obligatoire + expert-comptable quasi indispensable

5. Plus-value à la revente, le vrai différenciateur

Exemple : bien acheté 200 000 €, amorti 80 000 € sur 20 ans, revendu 300 000 €.

Comparaison du coût fiscal de la plus-value à la revente après 20 ans de détention
Cas	Calcul
SCI IR (20 ans détention)	PV = 100 000 € × 34 % abattu = 34 000 € taxés à 36,2 % = 12 308 €
SCI IS (20 ans détention)	PV = 300 000 − (200 000 − 80 000) = 180 000 € × 25 % = 45 000 €
Différence	+ 32 692 € pour l’IS

L'IS économise en phase de location mais pénalise à la revente. Stratégie typique IS : conserver le bien très longtemps et transmettre les parts plutôt que vendre.

6. Seuils de bascule indicatifs

TMI ≥ 30 % → IS devient attractif si détention > 15 ans
TMI ≥ 41 % → IS quasi obligatoire en phase d'accumulation
Projet meublé → IS obligatoire
Revente à court terme (< 15 ans) → IR préférable
Transmission patrimoniale → IR + donations progressives (parts)

7. Quel régime selon votre profil

Investisseur TMI 30 % avec horizon 20 ans + meublé → IS
Famille patrimoniale visant la transmission → IR
Achat-revente à moyen terme (flip) → IR avec micro-foncier si loyers < 15 000 €
Multi-biens > 500 000 € en phase de capitalisation → IS
Primo-investisseur 1 bien locatif → ne pas créer de SCI, LMNP direct plus simple

Ce que les bailleurs
demandent en premier.

Quelle est la fiscalité par défaut d'une SCI ?

L'impôt sur le revenu : la SCI est fiscalement transparente, les associés déclarent leur quote-part des revenus fonciers sur la 2044 et paient l'impôt à leur tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est le régime par défaut, sans option expresse.

Comment opter pour l'IS ?

L'option à l'IS se fait par lettre recommandée à l'administration fiscale dans les 3 premiers mois du premier exercice concerné. Depuis 2019, cette option est révocable pendant les 5 premiers exercices, puis devient irrévocable. Mesurez bien les conséquences avant de décider.

Peut-on amortir en SCI à l'IR ?

Non. L'amortissement est réservé à la SCI à l'IS et aux activités commerciales (LMNP/LMP). À l'IR, vous êtes au régime des revenus fonciers : seules les charges courantes (intérêts, travaux, taxe foncière) sont déductibles.

La plus-value est-elle différente en IR et IS ?

Oui, très différente. À l'IR : plus-value immobilière des particuliers (19 % + 17,2 %) avec abattement par durée de détention, exonération à 22/30 ans. À l'IS : plus-value professionnelle au taux IS (15 ou 25 %) sur la différence prix vente - valeur nette comptable (donc réintégration des amortissements). L'IS pénalise très fortement la revente à long terme.

La SCI à l'IS permet-elle de louer en meublé ?

Oui, et c'est même l'un des seuls moyens. Une SCI à l'IR perd automatiquement son régime IR si elle loue en meublé (considéré comme activité commerciale) et bascule à l'IS obligatoire. Si vous voulez faire du meublé en SCI, optez directement pour l'IS dès la création.

Peut-on passer de l'IR à l'IS ou l'inverse ?

Le passage IR → IS est possible mais coûteux fiscalement (constate une plus-value latente des associés à la bascule). Le passage IS → IR est autorisé uniquement dans les 5 premiers exercices depuis 2019. Choisissez bien dès le départ : le régime est quasiment irrévocable après 5 ans.