DOSSIER JURIDIQUE · ENCADREMENT DES LOYERS · ÉDITION N° 11 · CLUSTER BAIL

Encadrement des loyers à Paris, en pratique.

Depuis le 1er juillet 2019, les loyers parisiens sont encadrés. À la signature ou au renouvellement, le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 % du loyer médian) fixé par arrêté préfectoral pour chaque secteur géographique, époque de construction, nombre de pièces et type de location. Un complément de loyer reste possible pour les caractéristiques exceptionnelles, mais il doit être motivé et figurer expressément au bail.

Rédaction Hovearévisé en avril 2026Article 140 Loi ELAN

1. Le mécanisme des 3 loyers

Un arrêté préfectoral fixe chaque année, pour chaque combinaison (secteur + époque + nbre pièces + type location), trois valeurs de loyer par m² : loyer de référence minoré (-30 %), loyer de référence (médiane observée), et loyer de référence majoré (+20 %). Le plafond légal est le loyer majoré.

2. Découpage géographique

Paris est découpé en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers. Ces secteurs ne suivent pas le découpage administratif des arrondissements : un même arrondissement peut couvrir plusieurs secteurs, et un secteur peut s'étendre sur plusieurs arrondissements. Le découpage est défini par arrêté préfectoral et publié sur le site officiel de la DRIHL.

Pour identifier le secteur exact d'une adresse parisienne et obtenir ses 3 valeurs de loyer (minoré, médian, majoré), utilisez le simulateur officiel : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

3. Calculer son loyer plafond

Loyer mensuel max = Loyer de référence majoré (€/m²) × Surface habitable (m²)

La surface retenue est la surface habitable au sens de la loi Boutin (pas la surface Carrez). Un complément de loyer peut s'ajouter, mais doit être expressément mentionné et justifié au bail.

4. Le complément de loyer

Accepté pour des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence. Motifs jurisprudentiellement validés :

Terrasse de grande surface (plus de 10 m²)
Jardin privatif
Double exposition avec vue dégagée remarquable
Cheminée en fonctionnement
Hauteur sous plafond exceptionnelle (haut 4 m +)

Motifs refusés par les juges : cuisine équipée standard, balcon de quelques m², bon état du bien, présence d'un ascenseur, parking en sous-sol.

5. Obtenir son plafond exact

Les plafonds varient selon une combinaison de critères : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), type de location (vide ou meublé). Hovea ne reproduit pas le barème complet pour éviter toute erreur, les chiffres officiels évoluant chaque année par arrêté préfectoral.

Pour obtenir le loyer minoré, médian et majoré applicables à votre logement précis, utilisez le simulateur officiel de la Préfecture : simulateur DRIHL Paris.

6. Autres villes concernées en 2026

L'encadrement est actif à Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Plaine Commune (9 communes 93), Est Ensemble (9 communes 93), Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux. Chaque ville dispose de son propre arrêté préfectoral avec ses secteurs et barèmes.

7. Sanctions et recours

Le préfet peut prononcer une amende administrative : 5 000 € pour un bailleur particulier, 15 000 € pour une personne morale (SCI, société). Le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu sur 3 ans, ainsi que la diminution du loyer pour la durée restante. Recours : commission de conciliation puis juge des contentieux de la protection.

Questions fréquentes

Ce que les bailleurs
demandent en premier.

Mon loyer dépasse le plafond, que risque-t-on ?

Le locataire peut demander une mise en conformité dans les 5 ans suivant la signature. Amende administrative pour le bailleur jusqu'à 5 000 € (particulier) ou 15 000 € (personne morale), plus remboursement du trop-perçu avec intérêts légaux. La DDPP (ex-DDCCRF) de Paris conduit les contrôles.

Comment connaître mon loyer de référence ?

Un simulateur officiel est disponible sur le site de la Préfecture de Paris. Saisissez l'adresse, le nombre de pièces, la date de construction, le type de location (vide/meublé), le simulateur renvoie les 3 valeurs : loyer minoré, référence, majoré, avec référence de l'arrêté préfectoral en vigueur.

Quand s'applique l'encadrement ?

À la signature d'un nouveau bail (tout changement de locataire), au renouvellement à la première relocation, et à toute reconduction tacite si le loyer précédent dépasse le plafond. Il ne s'applique pas en cours de bail sauf sur décision du juge.

Qu'est-ce qu'un complément de loyer valable ?

Un complément ne peut être justifié que par des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans la détermination du loyer de référence. Exemples acceptés : terrasse de grande taille, vue imprenable, jardin privatif, double exposition remarquable. Un bail récent, une belle cuisine ou un balcon standard NE justifient PAS un complément.

L'encadrement s'applique-t-il aux meublés touristiques ?

Non. Les locations de courte durée de type Airbnb ne sont pas concernées par l'encadrement qui vise les résidences principales. Mais elles sont soumises à d'autres règles strictes (limite 120 jours/an, numéro d'enregistrement, changement d'usage).

Puis-je contester un loyer encadré abusif ?

Oui. Le locataire dispose de 5 ans pour saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. La demande peut aussi porter sur la suppression du complément de loyer jugé non justifié.

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Article · Hovea Édition N° 11 · Cluster Bail · Auteur Rédaction Hovea · Révisé avril 2026